78. člen Ustave državi nalaga ustvarjanje možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Gre za najbolj osnovno, za človekovo življenje esencialno dobrino, dostopnost oziroma nedostopnost, do katere ima večplastne dolgoročne posledice na kakovost življenja.
A več desetletij ignoriranja stanovanjske politike, tajkunizacija gradbeništva in neukrepanje ob rasti črnega in sivega trga, so državo pripeljale v stanje, ki mu upravičeno lahko rečemo stanovanjska kriza.
Ob zaskrbljujoči rasti cen nepremičnin in najemnin v zadnjih letih ter pomanjkanju približno 10.000 stanovanj je ukrepanje s strani države nuja in njena odgovornost.¹ To bi moralo biti usmerjeno predvsem v ukrepe za povečevanje ponudbe stanovanj na trgu in posledično znižanje cen, ter povečanje števila neprofitnih stanovanj.
Kakovostne kmetijske površine, pa tudi površine namenjene parkom in drevoredom, se že vse od osamosvojitve vztrajno krčijo zaradi urbanizacije, zato bo zgolj popolnoma gradbeno usmerjena intervencija za zagotovitev dodatnih 10.000 stanovanj – kar predlog stanovanjskega zakona MOP² efektivno tudi je – s seboj prinesla dodatno krčenje tovrstnih površin. Delež njiv in vrtov glede na vsa zemljišča je pri nas skoraj trikrat manjši od povprečja EU, delež vseh kmetijskih površin pa skoraj pol manjši, kar dodatno otežuje kakršnokoli načrte za povečanje samooskrbe s hrano v prihodnje.³
Boljšo rešitev stanovanjske problematike bi zato lahko našli predvsem v praznih stanovanjih, saj je teh bilo po podatkih SURS iz 2018 152.200, oziroma 17,86% vseh stanovanj. Po mnenju SURSa je sicer velik delež teh stanovanj zgolj uradno prazen, in se v resnici oddajajo na črnem trgu. Zato je med drugim potrebno okrepiti inšpekcijske nadzore, ki bi zmanjšali črni trg in preprečevali malverzacije.⁴
Oddajanje praznih stanovanj bi, poleg v predlogu zakona omenjene javne najemniške službe, morali vzpodbuditi predvsem z davčno reformo stanovanjske politike, saj bo šele takrat najemniška služba postala zares efektivna. Zato predlagamo uvedbo davka na nepremičnine, ki bi obdavčil vse stanovanjske enote tistih fizičnih ali pravnih oseb, ki si lastijo več kot eno stanovanjsko enoto. Hkrati pa predlagamo davku sorazmerno znižanje obdavčitve najemnin. Tako bo postalo neoddajanje stanovanj stroškovno nevzdržno.
Kot učinkovit odgovor na stanovanjsko problematiko so se v tujini dobro izkazale stanovanjske zadruge⁵, po njihovi zaslugi najemnina na Dunaju zato znaša 15 % povprečnega prihodka, medtem ko v Ljubljani najemnina odžre kar 27 % prihodka.⁶ Pri nas imajo zadruge težave že pri samem zagonu⁷ in brez dodatnih spodbud ne morejo niti pričeti z delovanjem. Zato predlagamo ustanovitev posebne poroštvene sheme, ki bo namenjena jamčenju nepremičninskih posojil za stanovanjske zadruge. Pogoj unovčenja sredstev iz sheme s strani bank pa bi moral biti prepis morebitnih zaseženih zemljišč in objektov na državni stanovanjski sklad.
S temi ukrepi bi zvišali ponudbo stanovanj na trgu, razbili črni trg, ter posledično dvignili prilive v državno blagajno, iz katerih lahko nato vzpostavimo nujno potreben sistemski vir financiranja gradnje novih ter odkupov in prenove starih stanovanj⁸ s strani stanovanjskih skladov.
Pri pobudah za gradnjo novih stanovanj velja omeniti tudi nujo po vzpostavitvi standardov kakovosti novogradenj, ki bi se morali držati državnega standarda kakovosti stanovanj, z zavezo k postopnemu zviševanju standarda.⁹
Prav tako mora stanovanjska politika biti zasnovana z roko v roki s socialno politiko. Izkušnje gradnje socialnih stanovanj iz Anglije¹⁰ in New Yorka¹¹ iz 60. in 70. let prejšnjega stoletja kažejo na problem getoizacije in marginalizacije revnih z nevarnostjo poskoka kriminala v novo sezidanih soseskah, v kolikor te ne nudijo dobrih prometnih povezav, bližine zaposlitve ali možnosti enostavne vzpostavitve podjetništva. Zato predlagamo vzpostavitev širše državne socialno-stanovanjske strategije, ki bo dajala prednost ne zgolj gradnji novih sosesk, temveč tudi gradnji skupnosti in zdravega ter vzpodbudnega življenjskega okolja.
¹⁰ Crime prevention through housing design, Paul Stollard, 1991
¹¹ The life and death of great American cities, Jane Jacobs, 1961
